Em entrevista ao CNB/CF, Rodrigo Reis Cyrino enfatizou a importância da nova legislação
Na última quarta-feira (04.10) o Colégio Notarial do Brasil – Conselho Federal teve a oportunidade de discutir detalhes sobre a Adjudicação Compulsória Extrajudicial com Rodrigo Reis Cyrino, renomado Tabelião de Notas do 2º Ofício de Vitória (ES) em Jardim Camburi. Especialista com vasta experiência na área, Cyrino compartilhou as especificidades do procedimento, esclarecendo questões fundamentais relacionadas ao processo, bem como as implicações da Lei 14.382 de 2022 nesse contexto.
Durante a conversa, Cyrino enfatizou a importância da nova legislação, destacando as informações cruciais que devem constar em uma ata notarial para fins de adjudicação compulsória. O diretor também elucidou a necessidade de documentação específica, incluindo a identificação do imóvel, qualificação das partes, prova de pagamento e caracterização do inadimplemento da obrigação.
Confira a íntegra do material:
CNB/CF: Quais informações devem constar em uma ata notarial para fins de adjudicação compulsória?
Rodrigo: O procedimento da adjudicação compulsória extrajudicial foi aprovado com a nova lei 14.382/2022, que trouxe à lei dos registros públicos o artigo 216-B e seu parágrafo primeiro, inciso III, e exige que seja feita uma ata notarial por cartório de notas da qual constem: a identificação do imóvel, o nome e a qualificação das partes, a prova do pagamento do respectivo preço e a caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade através da escritura pública de compra e venda, permuta ou cessão de direitos.
Em relação à documentação necessária, esta poderá ser apresentada primeiramente a um cartório de notas para a lavratura da ata notarial. Em seguida, deverá ser feito um requerimento ao oficial do cartório de imóveis, contendo o nome das partes, procuração, ata notarial de adjudicação compulsória e a juntada de outros documentos necessários e que comprovem o direito e a quitação do negócio jurídico na íntegra, em vias no original ou em cópia autenticada, o que trará segurança jurídica ao procedimento, evitando a eventual ocorrência de fraudes e falsificações.
A procuração com poderes específicos deverá mencionar a qualificação completa das partes, os poderes para atuar extrajudicialmente em cartórios de notas e de registro de imóveis com a menção de sua finalidade principal que é o requerimento da adjudicação compulsória extrajudicial. Se no requerimento ou na ata notarial for informada a completa descrição do imóvel com o número da matrícula, transcrição ou outro registro imobiliário, entendo ser desnecessária a descrição completa do imóvel constante do registro na procuração, bastando a citação do número deste registro.
Ademais, no requerimento ou na ata notarial deverão ainda ser mencionados as seguintes informações: a) se o imóvel for urbano, deverão constar todas as inscrições imobiliárias junto ao Município; b) se o imóvel for rural, deverão constar todas as informações em relação ao NIRF – número de identificação de imóvel dentro da base de cadastro de imóveis rurais (Cafir) ou CIB – cadastro imobiliário brasileiro, CCIR – certificado de cadastro do imóvel rural, ITR – imposto territorial rural, e quando o for o caso, o CAR – cadastro ambiental rural; c) se o imóvel for um terreno de marinha, deverão constar todas as informações em relação à CAT – certidão de autorização de transferência – junto à Secretaria de Patrimônio da União – SPU.
CNB/CF: Como o Provimento 150/2023 aborda a questão dos emolumentos no contexto da adjudicação compulsória extrajudicial?
Rodrigo: O provimento do Conselho Nacional de Justiça regulamentou a questão em seu artigo 440-AM, nos termos seguintes: “enquanto não for editada, no âmbito dos Estados e do Distrito Federal, legislação acerca de emolumentos para o processo de adjudicação compulsória extrajudicial, a elaboração da ata notarial será com valor econômico e o processamento do pedido pelo oficial de registro de imóveis serão feitos na forma de cobrança da usucapião pela via extrajudicial, ressalvados os atos de notificação e de registro.”
CNB/CF: Em que momento deve ocorrer o pagamento do imposto de transmissão no processo de adjudicação compulsória extrajudicial?
Rodrigo: O provimento número 150/2023, do Conselho Nacional de Justiça estabeleceu que o pagamento do imposto de transmissão será comprovado pelo requerente antes da lavratura do registro, dentro de 5 (cinco) dias úteis, contados da notificação que para esse fim lhe enviar o oficial de registro de imóveis. Esse prazo poderá ser sobrestado, se comprovado justo impedimento e não havendo pagamento do imposto, o processo será extinto. Portanto, a norma não obrigou o recolhimento do imposto de transmissão sobre bens imóveis – ITBI – já na lavratura da ata notarial de adjudicação compulsória, mas nada impede que esse recolhimento seja já efetivado pela parte interessada.
CNB/CF: Pode explicar com mais detalhes como funciona o procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial e como ele beneficia tanto os cidadãos quanto as empresas?
Rodrigo: Tal procedimento possibilita a regularização da documentação em favor do adquirente de um imóvel, seja em razão da negativa dada pelo alienante em assinar a escritura pública ou pela impossibilidade fática de sua assinatura, como a morte e o desconhecimento dos herdeiros por exemplo. De outro lado, o pedido de adjudicação também pode ser feito em razão da omissão do adquirente em transferir o imóvel, ou seja, pode ser requerida a adjudicação inversa: aquela requerida pelo alienante em face do adquirente.
O procedimento deverá ser utilizado somente quando for inviável a correta escrituração dos atos na prática, o que enseja as seguintes hipóteses, dentre outras: a) morte ou declaração de ausência – se for comprovada a morte do vendedor ou até mesmo do comprador a adjudicação compulsória deverá ser deferida para viabilizar a transferência imobiliária que deveria ter ocorrido. A simples apresentação da certidão de óbito ou a decisão judicial que decretou a ausência já poderá dar subsídio para o deferimento do pedido extrajudicial; b) extinção da pessoa jurídica – seja por inaptidão ou por baixa com a utilização do seguinte termo: “enc. liq. voluntária“- que significa um tipo de encerramento de liquidação ou de extinção voluntária; c) incapacidade civil da parte – o curador poderá informar essa incapacidade e inviabilidade de assinar uma escritura de compra e venda, pela falta de capacidade jurídica ou lucidez; d) localização incerta e não sabida – se a parte está desaparecida de forma comprovada, poderá ser utilizada a publicação de editais para a notificação ficta; dentre outras situações.
CNB/CF: Quais são os principais benefícios e vantagens da adjudicação compulsória extrajudicial em comparação com a abordagem judicial tradicional?
Rodrigo: Tal procedimento extrajudicial, concretizado através da lei nº 14.382/2022, trará grandes avanços para o mercado imobiliário, a economia e o sistema tributário do país, pois estabelece uma possibilidade célere de regularização imobiliária, quando toda a obrigação contratual já foi cumprida e há somente a necessidade da efetiva transferência do imóvel, possibilitando também com que as empresas loteadoras, incorporadoras ou construtoras possam regularizar os imóveis que já foram negociados, mas ainda estão no seu estoque por desídia dos adquirentes.
CNB/CF: Quais são os aspectos-chave da Lei 14.382 de 2022 que se relacionam com a Adjudicação Compulsória Extrajudicial?
Rodrigo: Se a parte ou o advogado concluir pela possibilidade da adjudicação compulsória pela via extrajudicial, o procedimento, apesar de tramitar perante os cartórios de imóveis, deverá seguir a prévia instrumentalização através de uma ata notarial de verificação de documentos ou até mesmo para comprovar fatos e colher depoimentos.
Nesse cenário, andou bem o legislador ao prever a obrigatoriedade da lavratura da ata notarial por ser um instrumento imparcial e que possui uma certificação das impressões colhidas em cada caso concreto por parte do tabelião do cartório conferindo fé pública aos documentos analisados.
Nesses termos, o procedimento de lavratura de ata notarial para a adjudicação compulsória, nos termos do artigo 216-B, inciso III, da lei 14.382/2022 reforçou a sua importância para o sistema notarial e processual, conforme previsão do artigo 7º, da lei 8935/94 e artigo 384, do Código de Processo Civil, o que contribuirá para uma maior celeridade e segurança jurídica no procedimento junto ao cartório de imóveis competente.
Fonte: Assessoria de comunicação CNB/CF