O CNB/GO conversou com Tércia Cristina Angelina Spenciere Alves Martins, advogada, especialista em Direito Imobiliário e Consumerista, que explica como evitar fraudes, garantir a legalidade da negociação e a importância do Cartório de Notas no processo
A compra e venda de um imóvel é um processo que exige atenção e planejamento, pois envolve valores elevados e pode estar sujeita a fraudes ou complicações jurídicas. Para garantir uma transação segura, tanto compradores quanto vendedores devem adotar uma série de cuidados, como a verificação da documentação do imóvel, a análise da idoneidade das partes envolvidas e o acompanhamento de profissionais qualificados, como advogados e tabeliães. Um erro ou descuido pode resultar em prejuízos financeiros significativos, além de transtornos legais que podem comprometer a concretização do negócio.
A formalização correta da compra e venda, por meio de um contrato bem elaborado e da escritura pública registrada em Cartório de Notas, é essencial para assegurar os direitos e deveres de ambas as partes. Além disso, é fundamental estar atento a possíveis sinais de fraude, como preços muito abaixo do mercado, documentos irregulares e exigências de pagamentos antecipados sem garantias. Dessa forma, a precaução e a busca por informações detalhadas são as melhores estratégias para evitar problemas e garantir que o sonho da aquisição de um imóvel não se transforme em uma dor de cabeça.
Para entender melhor todo o processo de compra e venda de imóveis, documentação e o planejamento necessário, o CNB/GO conversou com Tércia Cristina Angelina Spenciere Alves Martins, advogada, especialista em Direito Imobiliário e Consumerista, sócia do Spenciere & Tatagiba Advogadas. Ela destacou a importância de estar amparado por um bom profissional e de registrar o ato em um Cartório de Notas.
Confira a entrevista na íntegra:
CNB/GO: Quais são os principais cuidados que os compradores e vendedores devem ter ao realizar uma transação imobiliária para evitar fraudes?
Tércia Cristina: Adquirir um imóvel, para muitos, é um sonho, a realização de uma vida, mas, se não forem tomados os cuidados necessários, pode se tornar o pior pesadelo.
Por isso, o comprador deve, de imediato, solicitar uma certidão de inteiro teor e de ônus do imóvel para verificar se quem está vendendo é realmente o proprietário e se há alguma penhora averbada. No caso de pessoa jurídica, é essencial solicitar uma procuração atualizada e a última alteração contratual. A confirmação de propriedade e estado civil deve ser feita por documentos atualizados, para evitar ser enganado por impostores ou deixar um cônjuge fora da venda.
O comprador deve requerer ao vendedor as certidões negativas para checar se não existem pendências do imóvel perante os órgãos públicos e a certidão cível do proprietário, para verificar se ele não está sendo demandado na justiça ou se o imóvel tem alguma penhora determinada, mas não averbada.
Outro ponto importante é ter o auxílio de um advogado para formular ou revisar o contrato, garantindo que todas as cláusulas estejam claras, legais e protegendo seus direitos.
O comprador deve desconfiar de ofertas com preços muito abaixo do valor de mercado, um forte indício de fraude. Também é essencial visitar o imóvel e vistoriar o local, registrando fotos.
Já o vendedor deve verificar a documentação do comprador, para garantir que está regular. É recomendável pedir comprovante de residência e documentos que comprovem capacidade financeira. Em caso de financiamento, deve-se solicitar a comprovação de crédito, contracheque, declaração de imposto de renda e aprovação de crédito pela instituição financeira.
O auxílio de um advogado na redação do contrato de venda é essencial para proteger o vendedor contra inadimplência. O contrato deve conter cláusulas claras, assinaturas com firma reconhecida, valor da venda determinado e pagamento por meio de transferência bancária, que pode ser agendada para o mesmo dia da assinatura da escritura.
O vendedor deve entregar o imóvel com todos os impostos pagos e sem pendências judiciais, evitando futuras ações judiciais. A escritura do imóvel deve ser feita no Cartório de Notas, com todas as partes presentes ou por meio digital, seguindo as precauções estabelecidas pelo cartório. As partes envolvidas devem sempre procurar profissionais registrados para auxiliar na compra e venda do imóvel, garantindo um negócio seguro.
CNB/GO: Quais documentos são essenciais para garantir a segurança de uma compra e venda de imóvel?
Tércia Cristina: Os documentos são fundamentais para assegurar uma transação legal e livre de problemas futuros, protegendo ambas as partes contra fraudes ou litígios.
Segue a lista dos principais documentos:
Documentos do imóvel:
- matrícula atualizada do imóvel; certidão de ônus reais; certidão negativa de débitos de IPTU; certidão de inteiro teor do imóvel; certidão de ações; declaração de quitação de taxas de condomínio (se for o caso); planta do imóvel:
Documentos do vendedor:
- documento de identidade (RG ou CNH) e CPF; comprovante de estado civil; certidão de nascimento (ou de casamento) atualizada; certidão de casamento com regime de bens (se for casado); declaração de quitação de débitos tributários pessoais;
Documentos do comprador:
- documento de identidade (RG ou CNH) e CPF; comprovante de estado civil; comprovante de residência; comprovante de renda (se necessário).
Documentos gerais:
- contrato de compra e venda, com firma reconhecida dos contratantes; procuração, a procuração precisa ser pública (registrada em cartório) e detalhar os poderes concedidos;
CNB/GO: A escritura pública de compra e venda garante a propriedade do imóvel ao comprador ou é necessário outro procedimento?
Tércia Cristina: A escritura pública de compra e venda é o procedimento mais importante na transação imobiliária, garantindo a segurança jurídica tanto para o comprador quanto para o vendedor. Ela é lavrada em cartório de notas e tem como objetivo principal registrar a transferência de propriedade do imóvel.
Porém, não é suficiente para garantir a propriedade do imóvel ao comprador. Para que o comprador se torne legalmente o proprietário do imóvel, é necessário um outro procedimento, o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis.
CNB/GO: Quais são as fraudes mais comuns em transações imobiliárias e como identificá-las?
Tércia Cristina: As fraudes imobiliárias são um risco significativo para compradores e vendedores, e elas podem ocorrer de várias maneiras ao longo de uma transação.
Uns dos métodos utilizados pelos golpistas é se passarem por corretores, proprietários ou intermediários para enganar compradores e inquilinos, cobrando taxas indevidas ou entregando documentos falsificados.
A venda de propriedade de outrem é muito comum, nesse golpe utilizam escrituras falsas, procurações falsas, documentos inidôneos. Um golpe comum é a cobrança de valores adiantados, antes da assinatura do contrato, e justificam com uma “taxa de reserva” ou uma facilidade para financiamento e solicitam dinheiro para liberação do crédito e após a suposta negociação eles simplesmente desaparecem com o dinheiro do comprador.
Muito comum é divergência de dados na matrícula ou uma promessa de regularização futura, por isso é necessária a certidão atualizada do cartório, é um investimento que protege a negociação e evita a fraude.
Os vendedores também são passíveis de golpes e dentre eles o falso pagamento do valor através de cheque sem provisão de fundos, transferências agendadas e não concluídas, por isso o pagamento deve ser no ato da escritura e com verificação imediata se o dinheiro creditou na conta.
Outro ponto que evita uma possível fraude é a contratação de profissionais credenciados para intermediação do negócio, mas se está adquirindo de particular, a pesquisa sobre o imóvel e o proprietário é mais que necessária e jamais faça um contrato de gaveta, pois correrá sério risco de perder seu imóvel.
O auxílio de um advogado é essencial e verifique junto ao cartório a veracidade dos documentos apresentados, para evitar cair em alguma fraude imobiliária.
CNB/GO: Quais sinais indicam que um imóvel tem pendências jurídicas ou problemas na documentação?
Tércia Cristina: A pesquisa sobre o imóvel é o primeiro passo para aquisição de um imóvel e a certidão de inteiro teor da matrícula contém o histórico do imóvel, por isso a falta de apresentação demonstra irregularidades, que devem ser observadas.
A ausência de escritura e registro do imóvel é uma irregularidade que prejudica a sua venda, por isso é importante a pesquisa junto ao cartório com o endereço do imóvel. A verificação da metragem do imóvel é importante, pois se houver divergência entre a metragem na documentação e a área real do imóvel, bem possível que a regularização na prefeitura está errada e deve ser corrigida na matrícula.
É muito comum loteamentos clandestinos ou terrenos sem regularização, por isso é necessário pesquisa perante a prefeitura para acesso a aprovação do loteamento. A verificação de pendências financeiras e fiscais do imóvel é primordial, para não adquirir um bem gravado de dívidas.
A pesquisa por ações judiciais é essencial para verificar se o proprietário, pessoa física ou jurídica, não possuem ações em seu nome que poderá afetar a venda do imóvel e no caso de pessoa jurídica deve ser requerido a certidão de falência e recuperação judicial.
CNB/GO: Como se proteger de golpes envolvendo falsificação de assinaturas e documentos na compra e venda de imóveis?
Tércia Cristina: É essencial verificar a autenticidade de todos os documentos, perante os órgãos competentes. As medidas são essenciais e toda atenção é necessária, por isso deve solicitar a certidão atualizada do imóvel; conferir a autenticidade dos documentos pessoais do vendedor; se for por meio de procuração, verificar no cartório a validade do documento; pedir as certidões negativas direto do site dos órgãos públicos; reconhecimento de firma por verdadeira em cartório; pode solicitar a biometria realizada nos cartórios; contrato de compra e venda com cláusulas claras, com assinaturas dos compradores e vendedores com firma reconhecida e assinatura das testemunhas.
Essas são algumas das medidas primordiais para evitar ser vítima de fraude.
CNB/GO: Qual é a importância do cartório de notas na formalização de uma compra e venda segura?
Tércia Cristina: O Cartório de Notas desempenha um papel fundamental na formalização de uma compra e venda segura, garantindo a autenticidade dos documentos, a legalidade da transação e a proteção jurídica das partes envolvidas.
A Lei Federal n° 8.935/94 dispõe sobre os serviços notariais e de registro, e no seu artigo primeiro prevê que os cartórios têm por finalidade “garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos”.
Nele você irá, por exemplo, lavrar escrituras de testamentos, partilhas, divórcios, contrato de compra e venda, doações, união estável, hipotecas, contratos particulares e de aluguel, reconhecer firmas e autenticar cópias de documentos e procurações.
O Cartório de Notas é essencial para garantir que a compra e venda de um imóvel seja feita de forma segura, legal e sem riscos de fraude. Ele verifica a autenticidade dos documentos, evita golpes e assegura que o comprador se torne, de fato, o novo proprietário.
CNB/GO: No caso de compras à vista e financiadas, há alguma diferença nos cuidados que o comprador deve ter?
Tércia Cristina: A compra de imóvel à vista necessita de algumas atenções, mas a financiada exige atenções redobradas, pois essa última possui muitas etapas adicionais.
Nas duas negociações é necessário verificar a documentação do imóvel, através de certidão de inteiro teor da matrícula atualizada, bem como verificar os documentos pessoais dos contratantes; certidões negativas; contrato de compra e venda bem redigido com assinaturas reconhecidas por verdadeira.
Já na aquisição por meio de financiamento teremos um adicional de cuidados, pois será necessária a análise de crédito do comprador; vistoria do imóvel para avaliação; contrato de financiamento que deve ser analisado por um advogado; verificação de pendência judiciais do vendedor ou restrições cadastrais; o contrato de compra e venda será registrado no Cartório de Registro e nesse caso substitui a escritura pública, redobrada atenção as taxas de juros e custos adicionais pelo financiamento.
As duas modalidades exigem atenção para evitar fraudes e problemas futuros, por isso procure sempre um advogado e o cartório da região do imóvel.
CNB/GO: Há alguma recomendação especial para quem pretende comprar imóveis de terceiros ou em leilões?
Tércia Cristina: A verificação da documentação do imóvel (certidão da matrícula atualizada), do vendedor e seu cônjuge ou companheiro, as certidões de ônus reais, declaração de quitação condominial, certidões negativas de débitos de IPTU, reconhecimento de firma no contrato de compra e venda, contrato de compra e venda detalhado e com cláusulas claras e objetivas, são documentos básicos para as duas modalidades de aquisição de imóvel.
A compra de imóvel através de leilão merece um cuidado por parte do comprador, que deve ler atentamente o edital com todas as informações do imóvel, se ele está ocupado, se possui dívidas, condições de pagamento e prazos.
Atenção na modalidade do leilão se é judicial ou extrajudicial, pois altera os riscos da compra, já que o primeiro, geralmente, é quitado com o valor da arrematação e o segundo, em regra, pode repassar os encargos após a arrematação, aumentando o custo real da compra, por isso o prévio conhecimento dos dados do imóvel é primordial.
Visitar o imóvel com antecedência ou analisar as fotos antes de dar um lance no imóvel evita desistência posterior por problemas no imóvel.
Nos dois casos é preciso atenção e resguardo através de advogado e pesquisa no cartório do imóvel.
Por Camila Braunas
Assessoria de Comunicação do CNB/GO.
