Resumo: O presente artigo analisa a importância do registro da união estável no Livro E do Registro Civil das Pessoas Naturais como requisito para a produção de efeitos perante terceiros. Com fundamento na interpretação do Código de Normas do Estado de Minas Gerais, provimento 93/20; do CNN, provimento 149/CNJ; e da resolução 35 do CNJ, demonstra-se que, embora a união estável exista independentemente de formalização, sua oponibilidade erga omnes depende do registro. O estudo também aborda a distinção entre união estável e o denominado “namoro qualificado”, destacando a relevância da manifestação de vontade dos conviventes para conferir publicidade e segurança jurídica à relação.
Palavras-chave: união estável; registro civil; Livro E; eficácia perante terceiros; publicidade registral.
1. Introdução
A união estável, reconhecida como entidade familiar pela CF/88, caracteriza-se pela convivência pública, contínua e duradoura com o objetivo de constituição de família. Tradicionalmente, sua configuração independe de formalização, bastando a presença dos requisitos fáticos previstos no CC.
Entretanto, no âmbito do Direito Registral e Notarial, especialmente à luz das normas administrativas do CNJ e do Código de Normas de Minas Gerais, surge relevante distinção entre existência da união estável e sua eficácia perante terceiros. Nesse contexto, o registro no Livro “E” do Registro Civil das Pessoas Naturais assume papel central como instrumento de publicidade e segurança jurídica.
O presente artigo tem por objetivo demonstrar que, no sistema normativo vigente, a união estável somente produz efeitos perante terceiros quando devidamente registrada, sendo o registro condição de oponibilidade, ainda que não de existência.
2. A união estável e sua natureza jurídica
A união estável é disciplinada pelos arts. 1.723 a 1.727 do CC, sendo reconhecida como entidade familiar independentemente de qualquer formalidade constitutiva. Trata-se de relação fática com efeitos jurídicos relevantes, especialmente nas esferas patrimonial e sucessória.
Todavia, a informalidade que caracteriza sua constituição gera desafios probatórios e insegurança jurídica, sobretudo nas relações com terceiros. Nesse cenário, o registro assume função relevante ao conferir publicidade, autenticidade e eficácia erga omnes.
3. O registro no Livro “E” e a publicidade registral
O Código de Normas do Estado de Minas Gerais prevê expressamente a possibilidade de registro da união estável no Livro E, estabelecendo, ainda, os efeitos desse ato.
Nos termos do art. 537 do provimento conjunto 93:
Art. 537. É facultativo o registro da união estável prevista no art. 1.723 a 1.727 do CC, mantida entre o homem e a mulher, ou entre duas pessoas do mesmo sexo.
§ 1.º O registro de que trata o caput confere efeitos jurídicos à união estável perante terceiros.
A redação é inequívoca ao atribuir ao registro função de eficácia perante terceiros. Assim, embora facultativo sob o ponto de vista constitutivo, o registro é indispensável para a oponibilidade da união estável no plano externo.
Dessa forma, terceiros, inclusive notários e registradores, somente podem reconhecer juridicamente a união estável quando esta estiver formalmente registrada.
4. A exigência de registro para efeitos em atos registrais
A exigência de registro torna-se ainda mais evidente na prática registral, especialmente no assento de óbito.
O art. 626, IV, do Código de Normas de Minas Gerais determina que deverá constar no registro de óbito: “se era casado ou se vivia em união estável, […] assim como a serventia do casamento ou da união estável”.
A exigência de indicação da serventia evidencia que apenas uniões estáveis formalmente registradas podem ser reconhecidas no assento. Não há como indicar serventia sem que haja registro prévio.
Portanto, o provimento 93/20 consolida o entendimento de que a menção à união estável nos registros públicos depende necessariamente de sua formalização registral. A união estável não registrada não produz efeitos perante terceiros, porque lhe falta a publicidade oficial.
5. A resolução 35 do CNJ e os efeitos sucessórios
A resolução 35 do CNJ, ao tratar do inventário extrajudicial, também condiciona o reconhecimento perante terceiros da união estável à sua formalização.
Nos termos do art. 18 da mencionada resolução: “o convivente sobrevivente será reconhecido como herdeiro quando a união estável estiver previamente reconhecida por sentença judicial, escritura pública ou termo declaratório, desde que devidamente registrados.”
Assim, mesmo que a união estável esteja formalizada por escritura pública ou termo declaratório ou até mesmo reconhecida por sentença judicial, somente produzirá efeitos para fins sucessórios se estiver registrada no Livro E.
A norma evidencia que o registro é elemento essencial para dispensar o reconhecimento pelos demais sucessores, funcionando como prova qualificada da existência da união.
Sem o registro, a união estável dependerá de reconhecimento pelos herdeiros ou de decisão judicial, o que compromete a celeridade do procedimento extrajudicial.
6. União estável, namoro qualificado e autonomia privada
A necessidade de registro ganha ainda mais relevância diante da consolidação do “namoro qualificado”, reconhecido pelo STJ. A distinção entre namoro qualificado e união estável nem sempre é evidente no plano fático, o que reforça a importância da manifestação de vontade das partes.
O namoro qualificado é uma relação afetiva duradoura e pública, que pode envolver inclusive relações sexuais e coabitação, mas que não gera direitos de união estável. Para o STJ, a diferença central está na vontade do casal: no namoro, os parceiros planejam constituir família apenas para o futuro, enquanto na união estável existe o propósito de formar uma família consolidada no presente. Assim, para que um relacionamento amoroso se caracterize como união estável, não é suficiente que seja duradouro e público, ainda que o casal venha, circunstancialmente, a habitar a mesma residência; é fundamental, para essa caracterização, que haja um elemento subjetivo: a vontade ou o compromisso pessoal e mútuo de ser família.
Nesse contexto, o registro no Livro “E” atua como instrumento de exteriorização da vontade de constituir entidade familiar com efeitos jurídicos perante terceiros. Trata-se de verdadeira opção dos conviventes por ingressar no regime jurídico da união estável com plena eficácia.
Assim, pode-se afirmar que, no cenário atual, cabe exclusivamente ao casal decidir não apenas viver em união estável, mas também conferir publicidade e eficácia à relação mediante seu registro.
7. Conclusão
A análise do ordenamento jurídico e das normas administrativas evidencia clara distinção entre a existência da união estável e sua eficácia perante terceiros. Embora a união estável possa existir independentemente de formalização, sua oponibilidade erga omnes depende do registro no Livro “E” do Registro Civil das Pessoas Naturais.
O Código de Normas de Minas Gerais, provimento 93/20, o CNN e a resolução 35 do CNJ convergem ao atribuir ao registro função essencial de publicidade e segurança jurídica, condicionando diversos efeitos práticos, especialmente no âmbito registral e sucessório, à sua realização.
Diante disso, conclui-se que, no atual sistema jurídico, terceiros somente podem reconhecer a união estável quando esta estiver devidamente registrada, cabendo aos conviventes, no exercício de sua autonomia privada, optar pela formalização da relação para produção de efeitos externos.
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ARTIGO – Imóvel em leilão: Como identificar erros e evitar a perda do bem – Por: David Pinto Vieira
Descubra como medidas judiciais urgentes podem suspender leilões de imóveis ou até anular vendas já realizadas, garantindo o direito à moradia e combatendo abusos bancários no processo.
Introdução: O pesadelo da expropriação imobiliária
A casa própria é, para a imensa maioria dos brasileiros, o símbolo máximo de segurança e estabilidade. Por isso, receber uma notificação informando que esse bem irá a leilão é um dos momentos mais traumáticos que uma família pode enfrentar. O que muitos não sabem, no entanto, é que o procedimento expropriatório, seja ele judicial ou extrajudicial, é cercado de formalidades rígidas. Quando essas regras são descumpridas, abre-se uma janela de oportunidade para salvar o imóvel, mesmo que o cronograma do leilão já esteja avançado.
O cenário da alienação fiduciária (lei 9.514/1997)
A maioria dos leilões de imóveis hoje ocorre por falta de pagamento de financiamentos bancários regidos pela alienação fiduciária. Nessa modalidade, o imóvel é a própria garantia da dívida. Se as parcelas atrasam, o banco inicia um procedimento administrativo em cartório para “consolidar a propriedade”.
Diferente do que se pensa, o banco não se torna dono pleno do imóvel instantaneamente sem dar chances ao devedor. Existe um rito que, se atropelado, invalida todo o processo. O grande problema é que, na pressa de recuperar o capital, muitas instituições financeiras cometem erros fatais que podem ser questionados judicialmente.
A notificação pessoal: O erro número um dos bancos
O requisito mais sagrado para que um leilão seja válido é a notificação pessoal do devedor. Para que a propriedade seja consolidada em nome do banco, o devedor deve ser intimado pessoalmente para pagar a dívida (purgar a mora) em um prazo de 15 dias. Se o banco não conseguir localizar o devedor, deve esgotar todas as tentativas antes de partir para a intimação por edital.
Muitos leilões são suspensos porque o banco enviou a notificação para um endereço antigo, ou porque ela foi recebida por um terceiro não autorizado (como um porteiro de prédio, sem a devida comprovação de entrega). Sem a prova inequívoca de que o devedor teve ciência da data, hora e local do leilão, o procedimento é nulo. A justiça entende que o direito de preferência do devedor, ou seja, a chance de ele comprar o próprio imóvel pelo valor da dívida antes de terceiros, deve ser preservado até o último minuto.
Leilão por preço vil: O seu patrimônio não pode ser “doado”
Outra irregularidade frequente é a tentativa de vender o imóvel por um preço muito abaixo do mercado, o que o Direito chama de “preço vil”. No segundo leilão, a lei permite que o bem seja vendido por um valor menor que no primeiro, mas esse valor nunca pode ser inferior a 50% da avaliação do imóvel.
Vender uma casa que vale R$ 500 mil por R$ 200 mil gera um enriquecimento ilícito do comprador e um prejuízo devastador ao devedor, que perde o bem e continua devendo ao banco. Identificar um erro na avaliação do imóvel (que muitas vezes é feita de forma genérica pelo banco) é uma das formas mais eficazes de anular um leilão já realizado.
Ainda dá tempo? As três fases da defesa
Muitas pessoas desistem de lutar quando veem que o leilão já está marcado para o dia seguinte ou que já aconteceu. No entanto, o direito brasileiro prevê soluções para três momentos distintos:
A notificação de risco: Quando chegam as primeiras cartas. Este é o momento ideal para a “purgação da mora”, que é o pagamento das parcelas em atraso para interromper o processo de vez.
Imóvel em data de leilão: Aqui entra a “Ação de Suspensão de Leilão”. Com um pedido de liminar, o advogado demonstra ao juiz que há uma falha no processo (como a falta de notificação) e pede que o leilão não ocorra até que o erro seja sanado.
Leilão realizado: Mesmo após o “martelo batido”, é possível entrar com uma “ação de anulação de leilão”. Se provarmos que o arrematante pagou preço vil ou que o edital não foi publicado corretamente, o juiz pode desfazer a venda e devolver o imóvel ao proprietário original.
A importância do edital e da publicidade
O edital do leilão não é apenas um papel formal; ele é o documento que garante que o máximo de pessoas saiba da venda, o que aumenta as chances de um preço justo. O edital deve descrever minuciosamente o estado do imóvel, as dívidas de condomínio e IPTU, e ser publicado em jornais de grande circulação ou sites especializados com antecedência mínima de cinco dias. Falhas na descrição do bem ou na transparência do leiloeiro são motivos clássicos de anulação.
O direito à moradia vs. o direito do credor
Embora os bancos tenham o direito de receber o que emprestaram, a Constituição Brasileira coloca o “direito à moradia” e a “dignidade da pessoa humana” em um patamar superior. O Judiciário tem se mostrado sensível a casos onde a perda do único bem da família ocorre por procedimentos obscuros ou puramente automáticos.
O devedor não é um “invasor” de sua própria casa; ele é um consumidor em um momento de vulnerabilidade financeira. Por isso, a defesa técnica não visa apenas “ganhar tempo”, mas garantir que o devido processo legal seja respeitado.
Fraudes em leilões online: Um novo perigo
Com a digitalização, surgiram centenas de sites falsos de leilões que aplicam golpes tanto em compradores quanto confundem devedores. É vital verificar se o leiloeiro é devidamente registrado na Junta Comercial. Um leilão conduzido por um site falso é, obviamente, inexistente juridicamente, e o proprietário deve agir rápido para denunciar a fraude e proteger sua posse.
Conclusão: Não se entregue ao silêncio
O maior erro de quem está com o imóvel em risco é o silêncio. Muitas famílias, por vergonha ou falta de informação, escondem o problema até que o oficial de justiça bata à porta com uma ordem de imissão de posse (desocupação).
A mensagem central deste artigo é: Há solução. Seja através de uma revisão contratual para recalcular juros abusivos, seja através da identificação de nulidades processuais, o direito oferece ferramentas para que o lar seja preservado. O leilão não é um destino inevitável, mas um procedimento que pode e deve ser contestado sempre que houver o menor sinal de injustiça ou descumprimento da lei.
