Decisão de 5 de junho de 2024 destaca a necessidade de uniformidade e segurança jurídica no setor imobiliário
O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) recentemente proferiu uma decisão de grande relevância no âmbito do Direito Imobiliário, em resposta a um pedido de providências apresentado por Laura Contrera Porto. A decisão, datada de 5 de junho de 2024, reafirma a necessidade de regulamentação clara e uniforme sobre a celebração de contratos de alienação fiduciária de bens imóveis, abordando especificamente a validade e os requisitos para que instrumentos particulares possam ter efeitos equivalentes aos de escritura pública.
Em 9 de agosto de 2023, o CNJ, em uma sessão plenária, decidiu por unanimidade no Procedimento de Controle Administrativo nº 0000145-56.2018.2.00.0000, reconhecendo a validade do Provimento nº 93/2020 do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG). Este provimento estabelece que atos e contratos relacionados à alienação fiduciária de bens imóveis podem ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular, desde que este último seja celebrado por entidades do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), Cooperativas de Crédito ou Administradoras de Consórcio de Imóveis.
“O recente posicionamento do CNJ é um marco significativo para a segurança jurídica no setor imobiliário. Garantir que contratos de alienação fiduciária só possam ser celebrados por entidades do SFI ou SFH por instrumento particular com efeitos de escritura pública reforça a proteção dos direitos patrimoniais e assegura a uniformidade necessária para o desenvolvimento do mercado imobiliário. Essa decisão trará mais confiança e estabilidade, beneficiando todos os envolvidos no processo de registro de imóveis”, afirma Lucas Fernandes, presidente do CNB/GO.
A decisão do CNJ enfatiza que apenas entidades integrantes do SFI ou SFH podem celebrar contratos de alienação fiduciária por instrumento particular com efeitos de escritura pública. Esta interpretação sistemática da Lei nº 9.514/1997 visa garantir a segurança jurídica e a conformidade dos negócios jurídicos com a legislação específica desses sistemas financeiros, que possuem suas próprias garantias.
A decisão do CNJ também destaca os desafios enfrentados pelos operadores do Direito Imobiliário, que precisam estudar as normas extrajudiciais de cada um dos 26 Tribunais de Justiça estaduais e do Distrito Federal. Além disso, em casos de omissão normativa estadual, é necessário pesquisar a jurisprudência para compreender os entendimentos sobre a forma dos negócios jurídicos garantidos por alienação fiduciária de bem imóvel.
Reforma Legislativa e Segurança Jurídica
A decisão foi corroborada por recentes reformas legislativas, como as alterações no Programa “Minha Casa Minha Vida” e nas Leis nº 14.063/2020, nº 6.015/1973 (Lei dos Registros Públicos) e nº 14.382/2022 (Sistema Eletrônico dos Registros Públicos – SERP). Estas reformas reconhecem o uso de assinaturas eletrônicas em instrumentos particulares com efeitos de escritura pública e reforçam a segurança jurídica em contratos celebrados por instituições financeiras.
A decisão do CNJ reafirma a importância de uma regulamentação uniforme e clara para garantir a segurança jurídica nos negócios jurídicos imobiliários. A interpretação de que instrumentos particulares com efeitos de escritura pública devem ser formalizados por entidades integrantes do SFI ou SFH assegura a conformidade com a legislação e protege o patrimônio imobiliário dos cidadãos. Este posicionamento do CNJ é essencial para evitar divergências entre os tribunais estaduais e proporcionar maior previsibilidade e estabilidade no registro de imóveis.
Assessoria de Comunicação do CNB/GO.
