Artigo 216-B da Lei nº. 6.015/1973, após a consolidação da redação da Lei nº. 14.382/2022, pela promulgação em 5/1/2023 da derrubada dos vetos pelo Congresso Nacional.
João Pedro Lamana Paiva Registrador de Imóveis da 1ª Zona de Porto Alegre e Presidente da ANOREG-RS
Objetivo da Adjudicação Compulsória Extrajudicial
Abordar questões práticas sobre o procedimento da Adjudicação Compulsória no Registro de Imóveis, enfatizando sobre a sua aplicabilidade, agora, pela via administrativa, em virtude da extrajudicialização trazida pela criação do art. 216-B da Lei n. 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos).
Finalidade primeira: Alcançar a definição de um direito (propriedade), antes apenas pela via judicial, quando não era possível atingir uma outorga necessária para a formalização do negócio jurídico definitivo pela via administrativa, através de uma escritura pública de compra e venda.
Finalidade atual: Viabilizar o reconhecimento de um direito (propriedade), independente de processo judicial, quando implementado os procedimentos Registral e Notarial previstos em lei.
Utilização subsidiária do CC e do CPC
O Registrador de Imóveis não pode exigir menos que o juiz. O paralelismo entre as vias, judicial e extrajudicial, gera a aproximação de formalidades entre os procedimentos. Portanto, considerando que privilegiar a eleição da via da adjudicação compulsória, em detrimento da via do usucapião, é um dever imposto ao Registrador implicitamente pelo § 2º do artigo 13 do Provimento n. 65/2017 do CNJ, parece-me recomendável que o Registrador de Imóveis possa adotar a mesma postura do Judiciário.
Nesse diapasão, o procedimento que a seguir será exposto, contém regramentos dos referidos diplomas legais, os quais devem ser utilizados em tudo o quanto o artigo 216-B da Lei 6.015/73 for silente.
Procedimento Extrajudicial da Adjudicação Compulsória
– Como funciona a tramitação interna no Registro de Imóveis?
Em uma análise preliminar pode-se dizer que a disciplina do inciso III do §1º do artigo 216-B da Lei 6.015/73 (o qual voltou a vigorar após a promulgação do Presidente da República à derrubada do Veto em 5/1/2023), quando conjugada ao inciso II do mesmo dispositivo legal, fará com que o procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial inicie no Registro de Imóveis com o protocolo e a autuação do respectivo requerimento (petição inicial) firmado pelo advogado assistente contendo o pedido de notificação extrajudicial a ser dirigida a quem deve outorgar a escritura pública ou recebe-la do promitente vendedor para que assim o faça, devidamente acompanhado da promessa de compra e venda e/ou de cessão e/ou de sucessão.
Passados os 15 dias úteis sem manifestação do notificado, ficará caracterizada a prova do inadimplemento e tal ocorrência será certificada pelo Registrador a fim de que o interessado possa adotar a providência prevista no inciso III do §1º do artigo 216-B, ou seja, para que se dirija a um Tabelionato de Notas a fim de lavrar a ata notarial.
Importante frisar que o prazo da prenotação será prorrogado até o acolhimento ou a rejeição do pedido.
Ademais, para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo Oficial de Registro de Imóveis, ou até mesmo utilizado o procedimento de Dúvida Registral.
– Quem pode requerer?
O promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado.
No tocante à possibilidade de o promitente vendedor se valer do procedimento, será para a hipótese de o promissário comprador se encontrar em mora para a obtenção do título, ou seja, quando estiver criando óbice à regular escrituração.
Tal alternativa legal tem por escopo auxiliar o promitente vendedor a retirar formalmente o imóvel do seu patrimônio, evitando transtornos para este a exemplo de cobranças indevidas de tributos (IPTU ou ITR) ou de outras despesas decorrentes da coisa, como as condominiais – propter rem.
– O que deverá constar no requerimento?
- – Identificação e caracterização do imóvel, com número da matrícula, da transcrição ou da inscrição;
- – O nome e a qualificação completa do promitente comprador, promitente vendedor ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores (nome, nacionalidade, profissão, CPF, RG, estado civil, regime de bens e data do casamento, qualificação completa do cônjuge, se for o caso, domicílio e residência) ou de seus sucessores;
- – Identificação da pessoa que deverá ser notificada para a celebração (outorga) da escritura (promitente vendedor, promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores), bem como o endereço para o qual deverá ser dirigida a sua notificação;
- – Pedido expresso de que seja deferida a adjudicação compulsória na hipótese do notificado não se manifestar no prazo de 15 (quinze) dias úteis contados a partir do primeiro dia útil posterior ao dia do recebimento da notificação;
- – Justificativa do óbice à correta escrituração da transmissão da propriedade de modo que a via administrativa da adjudicação compulsória não se torne causa para burlar o direito civil, notarial e registral e tributário.
– Quais os documentos e certidões que deverão instruir o requerimento?
- – Instrumento de promessa de compra e venda, ou de cessão, ou de promessa de cessão quitadas original e preferencialmente com firmas reconhecidas, em que se não pactuou arrependimento;
- – Ata Notarial onde conste a identificação do imóvel, o nome e qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes no contrato de promessa de compra e venda, atestando o pagamento do respectivo preço (quitação), bem como a caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade conforme certificação do Oficial do Registro de Imóveis da situação do imóvel;
- – Certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação;
- – Procuração com poderes específicos;
- – Declaração do interessado, sob as penas da lei, indicando não haver processo judicial discutindo a questão;
- – Prova da regularidade fiscal do imóvel (IPTU/ITR) ou dispensa da sua apresentação;
- Comentário: Como na escritura pública de efetivação da promessa esta pode ser dispensada, entendo que, por analogia, na adjudicação compulsória extrajudicial também é possível a dispensa, mesmo porque, na judicial, esta não é exigida.
- – Comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o qual deverá ser apresentado, salve melhor juízo, após o deferimento do pedido;
- – Portaria da Secretaria de Administração do Estado autorizando a transmissão e atestando o pagamento do laudêmio, para os imóveis foreiros, a qual deverá ser apresentado, salve melhor juízo, após o deferimento do pedido;
Importa observar que a prova da quitação e a regular constituição em mora do promitente vendedor, são condições imprescindíveis para o deferimento do pedido de adjudicação compulsória extrajudicial.
– A promessa de compra e venda ou a cessão ou a promessa de cessão deverão estar registradas para possibilitar a adoção do procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial pelo interessado?
Não é condição para o processamento do pedido o prévio registro do contrato preliminar de promessa de compra e venda, pois de acordo com o § 2º do artigo 216-B, há expressa dispensa do registro.
Ademais, seguindo o quanto consta da Súmula n. 239 do STJ (“O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”) e no Enunciado n. 95 da I Jornada de Direito Civil do CJF (“O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239 do STJ)”).
Neste particular, não pode o Registro de Imóveis impor aquilo que não é exigido pela lei e desejado pelo interessado, ou seja, não se tem como obrigar à realização dos registros dos títulos preliminares, operando seus efeitos estritamente no plano do direito obrigacional, se os interessados não pretenderam ver constituído o direito real à aquisição. E a vontade das partes de manterem-se por um determinado período apenas regidas pelo direito obrigacional não pode afastá-las do Ofício Predial tão logo requerida a aplicação do novel procedimento previsto na lei.
Atentem-se que o caput do art. 216-B e seu § 2º da LRP não indicam promessa de compra e venda ou cessão “registradas”.
– Se não houver termo de quitação formalizado, como poderá ser comprovada a quitação?
Como meio prova da quitação do preço, a qual confere ao promitente comprador a pretensão de adquirir a propriedade do imóvel, poderá ser admitida a apresentação de ata notarial, lavrada por Tabelião de Notas, atestando a quitação do negócio jurídico. A comprovação do adimplemento poderá ser construída pela apresentação de diversos tipos de documentos, estes serão rigorosamente analisados pelo Tabelião que,
poderá atestar com base neles a quitação do negócio jurídico.
Exemplo: Declarações de imposto de renda, mensagens de e-mails e/ou WhatsApp entre os negociantes, extratos bancários, etc.
É relevante observar que poderá, ainda, ser avaliada a possibilidade de dispensa da prova da quitação do preço do imóvel para a sua adjudicação compulsória, caso seja demonstrado que a cobrança do preço da venda já foi atingida pela prescrição (ver artigos 189, 205 e 206 do Código Civil), desde que tal situação seja atestada pelo Tabelião de Notas em ata notarial.
– É exigida a inexistência de cláusula de arrependimento na promessa?
Embora o art. 216-B da LRP não mencione a obrigatoriedade da inexistência de arrependimento da promessa, tal requisito é exigido na ação judicial de adjudicação compulsória e, portanto, deve ser requisito para o processamento da adjudicação compulsória extrajudicial.
– Da mesma forma, quando o autor do pedido de adjudicação compulsória extrajudicial não dispuser da prova da quitação, é possível, por analogia, admitir a figura da prescrição prevista nos Artigos 189 a 206-A do Código Civil?
Em decisões do Poder Judiciário, verificada a ocorrência da prescrição do direito de cobrança do preço da promessa, presume-se a quitação. Portanto, nos casos em que for cabível e desde que esteja revestido de segurança jurídica, o Notário poderá utilizar- se deste instituto a fim de admitir a lavratura da ata notarial.
APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CITAÇÃO POR EDITAL. VALIDADE.
Citação por edital válida porque foram realizadas diversas diligências. Caso em que, a autora contava com mais de cem anos de idade à época da propositura da demanda, e o negócio pretendido registrar foi efetuado em 1961, circunstâncias que justificam a efetiva dificuldade de localização dos promitentes vendedores. A adjudicação compulsória é o remédio jurídico colocado à disposição de quem, munido de contrato de promessa de compra e venda ou título equivalente, não logra êxito em obter a escritura definitiva do imóvel depois de quitado o preço. Presume-se a quitação do negócio, quando o tempo decorrido entre a assinatura do contrato e o ajuizamento da ação é demasiadamente longo (aproximadamente 50 anos), suficiente para o implemento da prescrição, quer aquisitiva quer de cobrança de eventual valor impago. Ainda, importante o fato de que o contrato havia sido registrado na matrícula do imóvel, sem que tenha havido qualquer oposição, por isso faz jus a demandante à declaração judicial que lhe possibilite a regularização no registro do imóvel. APELO DESPROVIDO. UNÂNIME. (Apelação Cível, Nº 70052282787, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Julgado em: 03-04-2013)
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO CELEBRADO HÁ MAIS DE 50 ANOS. RECONHECIMENTO DE PRESCRIÇÃO DE EVENTUAL DÍVIDA. POSSIBILIDADE.
- Recurso interposto contra sentença que extinguiu o feito sem análise do mérito com fundamento em inexistência de prova de quitação do preço.
- Promessa de compra e venda celebrada em 1966, com pagamento de sinal e mais 38 parcelas, mensais sucessivas, que findariam em setembro de 1968, tendo os autores afirmado que quitaram integralmente as prestações, não possuindo mais os recibos em razão do tempo decorrido.
- Parte ré que foi citada por edital, não havendo notícia de que tenha sido ajuizada qualquer demanda com vistas à cobrança de eventual débito atinente ao contrato em análise, transcorridos mais de 50 anos desde a celebração do negócio jurídico.
- Jurisprudência desta Corte Estadual no sentido de que, embora seja imprescindível, como regra, a prova da quitação do preço do imóvel para a sua adjudicação compulsória, caso seja demonstrado que a cobrança do preço da venda já se encontra atingido pela prescrição, dispensa-se, excepcionalmente, a aludida prova. Precedentes.
- Considerando o decurso do tempo que fundamenta a prescrição de eventual débito de parte do preço, a ausência de prova da quitação não justifica o indeferimento do pedido de adjudicação do imóvel, que não atende a nenhuma das partes, tendo em vista que é de interesse também do promitente vendedor a transferência da titularidade junto aos órgãos competentes.
- Apelação da parte autora que se conhece e a que se dá provimento.
(0004045-05.2015.8.19.0006 – APELAÇÃO. Des(a). JDS RICARDO ALBERTO PEREIRA –
Julgamento: 02/02/2022 – VIGÉSIMA CÂMARA CÍVEL) (grifo nosso)
– É possível a notificação do comprador ou vendedor ser efetuada diretamente no Registro de Títulos e Documentos?
Com relação a possibilidade do procurador do requerente (comprador ou vendedor) proceder à notificação diretamente no Registro de Títulos e Documentos sinalizo que, infelizmente, não foi esta a opção adotada pelo legislador, conforme se observa da leitura do inciso II do artigo 216-B da Lei n. 6.015/1973:
II – prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos; (grifo nosso)
Entretanto, caso o procurador do requerente (vendedor ou comprador) efetue a notificação diretamente no Registro de Títulos e Documentos e o notificado compareça e se disponha a celebrar o instrumento público de efetivação da promessa de compra, estará solucionado o impasse e bastará apresentar a registro a referida escritura pública.
Caso contrário, não será possível aproveitar a notificação, devendo ser efetuada a tentativa após o protocolo e mediante o encaminhamento do Oficial de Registro de Imóveis, o qual poderá ele mesmo efetuar a notificação ou solicitá-la ao Oficial do Registro de Títulos e Documentos, conforme previsão legal supra.
Não obstante, poderá o CNJ regulamentar a matéria de maneira diversa e mais ampla na hipótese de expedição de provimento específico, tal qual fez com a usucapião extrajudicial.
– O que ocorre se o notificado não for encontrado e for certificado que está em local ignorado, incerto ou inacessível?
O Oficial Registrador poderá autorizar a notificação por edital, publicado em jornal local, onde houver, ou de forma eletrônica, conforme prevê o Provimento n. 21/2022-CGJRS, com o mesmo prazo de 15 (quinze) dias úteis, contado a partir do primeiro dia útil posterior à data da publicação, desde que assim seja requerido pelo interessado.
– O que ocorre se o notificado for encontrado e não se manifestar?
Transcorrido o prazo sem manifestação de oposição, a anuência será tácita. A prova do transcurso do prazo sem a manifestação de oposição se dará através do alcance de certidão expedida pelo órgão registral incumbido da notificação de modo a informar que não houve a apresentação de oposição no prazo legal.
Neste caso, caberá ainda ao adjudicante declarar, sob as penas da lei, não ter tomado conhecimento de oposição por qualquer outro meio admitido em Direito.
– Como proceder na hipótese do notificado expressamente manifestar concordância com o pedido?
Neste caso, caberá ao Registrador conceder o prazo de 15 (quinze) dias úteis para a lavratura da escritura pública de efetivação da promessa de compra e venda com a transmissão da propriedade plena do imóvel, podendo ser prorrogado o prazo mediante pedido justificado dos interessados, suspendendo-se o procedimento e a sua prenotação até a conclusão das formalidades legais e da apresentação no protocolo da referida escritura pública.
– Quando a escritura pública for apresentada deverá ser protocolada ou continuará com o mesmo protocolo?
Entendo que, até a regulamentação da matéria, é aconselhável protocolar a escritura e anexá-la ao protocolo da adjudicação compulsória. O registro, por consequência, terá como origem as duas prenotações, pois são títulos autônomos que se complementam dentro do processo.
Alternativamente, poderá o Registrador apenas anexá-la ao protocolo já existente da adjudicação compulsória, entendendo que a escritura pública é parte dele integrante, a exemplo da usucapião.
– Como proceder na hipótese do notificado expressamente manifestar discordância com o pedido?
Havendo impugnação, poderá o Registrador promover conciliação entre as partes a fim de que firmem uma transação amigável para solucioná-la.
Se não for possível conciliar as vontades dos interessados, caberá ao Registrador expedir um despacho fundamentado de enceramento do procedimento sinalizando que as partes deverão ingressar com procedimento judicial para resolver o litígio que entre eles se instaurou. Isto porque os procedimentos extrajudiciais têm por pressuposto o consenso entre as partes, não se prestando à resolução de litígio, o qual é de competência das Varas Cíveis em procedimento contencioso.
Neste caso é mister alertar para o seguinte aspecto: o despacho de enceramento fundamentado na discordância do notificado e ausência de composição entre as partes NÃO poderá ser objeto de dúvida registral, uma vez que esta tem natureza de jurisdição voluntária e se presta tão somente para a solução de questões de direito, não comportando o litígio que ensejou o indeferimento do pedido.
– De que modo será materializada a adjudicação compulsória pelo promitente vendedor?
Como se sabe, a adjudicação compulsória extrajudicial também pode ser utilizada pelo promitente vendedor que deseja transferir a propriedade e o promissário comprador não está aceitando recebê-la. Alguns empreendedores possuem um estoque de bens em seus nomes, os quais já foram prometidos à venda e quitados e não conseguem transferir a propriedade por desinteresse do promitente comprador.
Essa situação ocorre, principalmente, em casos de Sociedades de Propósito Específico (SPE), em que pretendem os sócios encerrar a atividade da pessoa jurídica e possuem tais pendências. O procedimento a ser adotado é semelhante ao utilizado pelo promissário comprador, com pequenos ajustes pois, neste caso, o notificado será o promitente comprador. Portanto o início igualmente se dá no Registro de Imóveis com o requerimento do promitente vendedor solicitando a notificação do promitente comprador para que este compareça como outorgado na escritura pública de efetivação da promessa de compra e venda. Em não havendo manifestação do notificado, o Oficial certificará que ficou caracterizado o inadimplemento e, de posse desta certidão, poderá o promitente vendedor solicitar ao Tabelião a lavratura da ata notarial de que trata o inciso III do artigo 216-B da LRP para dar prosseguimento ao rito do procedimento.
Salienta-se que nesta modalidade, não havendo manifestação positiva do promitente comprador, o requerente (promitente vendedor) arcará com os valores referentes aos emolumentos (notariais e registrais) e ao imposto de transmissão. Após o deferimento do pedido e respectivo registro da propriedade em nome do promitente comprador, o promitente vendedor poderá buscar o ressarcimento destas despesas mediante processo judicial de execução, valendo os recibos de emolumentos e a guia paga de ITBI como títulos executivos extrajudiciais, nos termos do inciso XI do artigo 784 do CPC:
Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
(…)
XI – a certidão expedida por serventia notarial ou de registro relativa a valores de emolumentos e demais despesas devidas pelos atos por ela praticados, fixados nas tabelas estabelecidas em lei;
– É possível a adjudicação compulsória em promessa de permuta?
Embora seja muito recente e complexo este tema, entendo, salvo melhor juízo, que sim. Entretanto, especificamente para este caso, por exceção, poderá ser requisito o prévio registro da promessa nas matrículas dos dois imóveis do processamento por se tratar de instituto novo no ordenamento jurídico e que, por vezes, está atrelado ao instituto da incorporação imobiliária.
– Em sendo possível a adjudicação compulsória em promessa de permuta: como proceder quando os imóveis pertencerem a circunscrições diferentes?
Se o contrato de promessa de permuta, por exemplo, versar sobre prometer permutar um imóvel pertencente ao Registro de Imóveis da 1ª Zona de Porto Alegre-RS por um imóvel pertencente ao Registro de Imóveis do 1º Registro de Imóveis de Natal- RN, em qual destas Circunscrições Registrais deverá tramitar o procedimento de adjudicação compulsória?
A meu sentir, a resposta estaria intrinsicamente ligada ao interesse de agir: a competência para o processamento será definida pelo permutante que tomar a iniciativa de ingressar com o pedido, devendo o Registrador que processar a solicitação colher a manifestação do outro Oficial sobre o procedimento. Assim, após o deferimento, mediante a apresentação da guia de ITBI quitada, proceder-se-ia ao registro nas duas circunscrições registrais, mediante o título confeccionado pela Circunscrição onde tramitou.
Ou seja, neste caso a qualificação do pedido e o despacho deferitório realizados pelo Registrador que processar a solicitação será estendida para o Oficial Registrador da outra circunscrição para o regular registro, mediante a apresentação da guia de ITBI.
Alternativamente, até que seja regulamentada esta situação, também poderá ser admitido o duplo processamento do pedido, permitindo que ambos os Registradores processem concomitantemente a mesma solicitação, expedindo cada um seu próprio despacho deferitório.
– O que ocorre se o Oficial Registrador rejeitar o pedido?
Rejeitado o pedido de forma fundamentada, o interessado poderá requerer a suscitação do procedimento de dúvida, nos termos da lei. A rejeição do pedido não impede o ajuizamento de ação judicial de adjudicação compulsória, com o aproveitamento das peças do procedimento extrajudicial.
– Há alguma peculiaridade se o imóvel for rural?
O registro da adjudicação compulsória extrajudicial de imóvel rural somente será realizado após a apresentação:
- – do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) mais recente, emitido pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA), devidamente quitado;
- – da prova de quitação do Imposto Territorial Rural (ITR) dos últimos 5 (cinco) anos;
- – de certificação do INCRA que ateste que o poligonal objeto do memorial descritivo não se sobrepõe a nenhum outro constante do seu cadastro georreferenciado e que o memorial atende às exigências técnicas, conforme as áreas e os prazos previstos na Lei n. 10.267/2001 e nos decretos regulamentadores.
– Será obrigatório comprovar a regularidade fiscal do promitente vendedor para adjudicar bem imóvel que tenha como proprietária tabular uma pessoa física ou jurídica?
Em virtude da derrubada do veto e, consequentemente, de voltar a vigorar o § 2º do artigo 216-B da LRP, restou incorporada no nosso ordenamento jurídico norma expressa resolvendo a questão. Desse modo, não é condição para o deferimento e registro de adjudicação compulsória extrajudicial a comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor, podendo ser dispensado tal documento.
Averbação de notícia de procedimento e despacho deferitório
À vista da apresentação da ata notarial, ainda que faltem alguns dos demais documentos que devem instruir o pedido, o Oficial Registrador procederá a uma averbação na matrícula do imóvel noticiando que este é objeto de procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial em tramitação na circunscrição registral.
Após a tramitação e com a apresentação de toda a documentação por lei exigida, o Oficial do Registro de Imóveis da circunscrição onde se situa o imóvel elaborará despacho deferitório fundamentado e, apresentada a guia do ITBI devidamente quitada, procederá ao registro do domínio em nome do promitente comprador, servindo de título o referido despacho em conjunto com a ata notarial e a respectiva promessa de compra e venda ou de cessão ou o instrumento que comprove a sucessão.
Passamos, então, a contar com mais um instrumento para materializar o Direito pela via extrajudicial. Em que pese o texto legal não tenha resolvido todas as questões (não nasceu perfeito), será possível iniciar a concretização da adjudicação compulsória com o que nos foi ofertado. Mãos à obra! Adiante regularizar!
Porto Alegre-RS/Janeiro/2023.